Jaka jest rola prawnika w transakcji nabycia nieruchomości?
Istnieje powszechne przekonanie, że z pomocy prawników korzysta się w sytuacjach problematycznych, w których mamy konflikt z prawem lub inną, trudną do rozwiązania sytuację.
To nie prawda. Jest mnóstwo innych sytuacji, w których pomoc prawnika jest nieoceniona. Jedna z nich to zakup nieruchomości.
Poniżej opiszemy 3 najważniejsze przykłady, które pokazują, jak istotna jest rola prawnika i jakie korzyści może uzyskać potencjalny nabywca. Na koniec przykład czwarty - niemalże oczywisty.
Na czym polega transakcja nabycia nieruchomości?
Transakcja nabycia nieruchomości to czynność, w której jedna osoba lub firma kupuje od innej osoby lub firmy dom,
mieszkanie, działkę lub inny rodzaj nieruchomości.
Trasakcje takie najczęściej dotyczą przekazania środków finansowych o dużej wartości. Aby transakcja kupna mogła zostać prawidłowo sfinalizowana,
najpierw trzeba znaleźć nieruchomość, którą chcesz kupić. Można to zrobić samodzielnie, przeglądając ogłoszenia,
z pomocą pośrednika nieruchomości lub bezpośrednio od developera.
Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości przychodzi pora na negocjowanie ceny oraz warunków sprzedaży.
Po osiągnięciu porozumienia, obie strony podpisują wstępną umowę, która określa te warunki.
Następna czynność to załatwienie różnych formalności, jak na przykład uzyskanie kredytu hipotecznego czy sprawdzenie nieruchomości
(np. czy nie jest obciążona hipoteką, czy nie ma ukrytych wad, co mówi Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego).
Gdy wszystko jest gotowe, obie strony spotykają się u notariusza, aby podpisać akt notarialny.
Notariusz jest zawodem zaufania publicznego, który powagą swojego urzędu potwierdza ważność i rygor transakcji.
Po podpisaniu aktu notarialnego kupujący przekazuje sprzedającemu ustaloną cenę, a on z kolei przekazuje klucze i prawa do nieruchomości.
Na koniec zaktualizowana zostaje informacja o zmianie właściciela nieruchomości, która jest wpisywana do księgi wieczystej.
Potwierdza ona, że nowy nabywca jest jej właścicielem.
Cały proces może trwać różnie, zależnie od wielu czynników,
takich jak np. szybkości załatwiania formalności czy czasu oczekiwania na kredyt. Ważne jest, aby w trakcie tego procesu korzystać z pomocy prawnej,
zwłaszcza przy podpisywaniu dokumentów i załatwianiu formalności.
Każdy z wyżej wymienionych etapów daje prawnikowi wiele możliwości, aby wykazać się swoją wiedzą i umiejętnościami,
pomagając klientowi w bezpiecznym zakupie nieruchomości.
1. Wykrywanie samowoli budowlanej i analiza MPZP
Być może znacie taką sytuację z rodzinnych opowiadań. Przykładowy Pan Marek, który chce kupić dom na obrzeżach miasta.
Dom wygląda na idealny: duży ogród, przestronne pokoje, niedawno odnowiony.
Pan Marek jest podekscytowany, ale postanawia zatrudnić prawnika, panią Kowalską,
aby sprawdziła wszystkie dokumenty związane z nieruchomością przed finalizacją zakupu.
Pani adwokat Kowalska zaczyna od analizy historii nieruchomości, przeglądając wszystkie dokumenty od aktu notarialnego po aktualne zezwolenia budowlane.
Akty własności nieruchomości potwierdzają prawa sprzedającego, nie budzą żadnych wątpliwości.
Jednak w trakcie dalszego rozpoznania, prawniczka natrafia na coś niepokojącego
- okazuje się, że część domu została rozbudowana bez odpowiednich pozwoleń budowlanych.
To oznacza, że taka rozbudowa może nie spełniać obowiązujących norm bezpieczeństwa lub standardów budowlanych.
Ponadto, Pani Kowalska dalej odkrywa, że dom graniczy z terenem, który ma być w przyszłości przeznaczony pod budowę drogi.
Projekt ten nie został jeszcze oficjalnie ogłoszony, ale jest zawarty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Oznacza to, że cicha i spokojna okolica może stać się wkrótce ruchliwym obszarem.
To znacząco wpłynie na wartość nieruchomości i komfort życia. W tym przypadku raczej negatywnie.
Pan Marek, dzięki skrupulatnej pracy pani Kowalskiej, dowiaduje się o tych problemach jeszcze przed zakupem domu.
Dzięki tej wiedzy ma teraz możliwość znacznej renegocjacji ceny z uwagi na konieczne prace dostosowujące
rozbudowaną część do norm budowlanych lub nawet zrezygnowania z zakupu,
jeśli obawy dotyczące przyszłej rozbudowy drogi okażą się dla niego zbyt dużym problemem.
2. Poszukiwania dawnych, nieujawnionych właścicieli lub spadkobierców
I znowu przykład z życia wzięty: Pani Anna, miłośniczka starych kamienic, zakochała się w zabytkowym domu w centrum miasta.
Jest to piękna, przedwojenna kamienica z wyjątkowymi zdobieniami i bogatą historią. Pani Anna postanawia kupić ten dom i zwraca się do prawnika, pana Nowaka,
aby przeanalizował wszystkie dokumenty związane z nieruchomością.
Pan Nowak zaczyna od szczegółowego przeglądu historii nieruchomości, sięgając archiwalnych zapisów i dokumentów.
W trakcie swojego dochodzenia natrafia na niepokojący fakt: okazuje się, że przed II wojną światową dom należał do żydowskiej rodziny,
która została zmuszona do opuszczenia kraju podczas wojny. Rodzina ta nigdy nie sprzedała domu, a ich nieruchomość została przejęta w wyniku działań wojennych.
Pan Nowak odkrywa również, że po wojnie dom nie został formalnie przejęty przez państwo, co oznacza, że prawni spadkobiercy żydowskiej
rodziny mogą mieć nadal roszczenia do tej nieruchomości. To odkrycie staje się dla pani Anny poważnym zmartwieniem, ponieważ potencjalne
roszczenia mogą skomplikować lub nawet uniemożliwić zakup domu.
Prawnik informuje panią Annę o możliwościach działania w tej sytuacji. Wskazuje na potrzebę dokładnego
zbadania roszczeń i potencjalnego skontaktowania się ze spadkobiercami,
aby ustalić, czy wyrażają oni zainteresowanie domem lub czy są gotowi do negocjacji.
Pan Nowak podkreśla również wagę etycznych i moralnych aspektów tej transakcji,
zwracając uwagę na historyczne konteksty i konieczność szanowania praw dawnych właścicieli.
3. Weryfikowanie umów przed podpisaniem
Kolejna życiowa, bardzo częsta sytuacja. Pan Jakub, który postanowił zainwestować swoje oszczędności w zakup mieszkania w nowo budowanym kompleksie mieszkaniowym.
Jest pełen entuzjazmu i zdecydowany na szybki zakup, ale za sugestią rodziny postanawia skonsultować umowę sprzedaży z prawnikiem, panią Lewandowską, specjalistką od prawa nieruchomości.
Pani Lewandowska dokładnie analizuje umowę i szybko zauważa kilka niepokojących klauzul,
które mogłyby narazić pana Jakuba na poważne straty finansowe.
Jedna z nich to klauzula dotycząca opóźnień w budowie. Zgodnie z umową, deweloper ma prawo przedłużyć termin
zakończenia budowy bez żadnych konsekwencji finansowych.
Oznacza to, że pan Jakub może zostać zmuszony do dłuższego oczekiwania na przekazanie mieszkania, co jest problematyczne,
szczególnie jeśli planował wynająć to mieszkanie lub przeprowadzić się tam w określonym terminie.
Kolejna kwestia, na którą zwraca uwagę pani Lewandowska, dotyczą dużej elastyczności, którą deweloper sobie zastrzega.
Klauzule te pozwalają deweloperowi na dokonywanie zmian w specyfikacji mieszkania (np. użyte materiały, wykończenia) bez uprzedniej zgody kupującego.
Dla pana Jakuba oznacza to ryzyko, że standard wykończenia mieszkania może być niższy niż ten, który widział w prospekcie sprzedażowym lub mieszkaniu pokazowym.
Na dodatek, pani Lewandowska zauważa, że w umowie brak jest jasnych zapisów dotyczących gwarancji i rękojmi za wady ukryte.
Oznacza to, że w przypadku wykrycia wad po zakupie, pan Jakub mógłby mieć trudności z dochodzeniem swoich praw lub pokryciem kosztów napraw.
Pani Lewandowska radzi panu Jakubowi, aby przed podpisaniem umowy negocjował zmiany w tych klauzulach, aby lepiej chronić swoje interesy.
Dzięki jej wnikliwej analizie pan Jakub staje przed możliwością
podjęcia bardziej świadomej decyzji i uniknięcia potencjalnych strat finansowych.
4. Negocjacje z nierzetelnym sprzedającym
I wreszcie... wyobraźmy sobie Panią Ewę, która niedawno kupiła mieszkanie od pana Kowalskiego.
Wszystko wydawało się w porządku, aż do momentu przekazania kluczy.
Sytuacja jest tak częsta, że traktujemy ją jako oczywisty przykład obecności i wsparci prawnika przy nabyciu nieruchomości.
Pani Ewa odkryła, że mieszkanie jest w gorszym stanie, niż było przedstawiane i ustalone w umowie. Zauważyła na przykład niesprawne instalacje,
uszkodzenia, których nie było w momencie oględzin, oraz brakujące elementy wyposażenia, które miały być zawarte w sprzedaży.
Pani Ewa postanowiła skorzystać z pomocy prawnika, pana Tomaszewskiego, aby doprowadzić do wywiązania się sprzedawcy z umowy.
Pan Tomaszewski rozpoczyna od dokładnego przestudiowania umowy kupna-sprzedaży, aby zrozumieć wszystkie jej warunki.
Stwierdza, że umowa zawiera wyraźne zapisy dotyczące stanu nieruchomości oraz wyposażenia, które miało być zawarte w transakcji.
Na tej podstawie opracowuje strategię negocjacyjną, mając na celu skłonienie pana Kowalskiego do wywiązania się z umowy.
Prawnik najpierw kontaktuje się z panem Kowalskim, przedstawiając zebrane dowody i wskazując na niezgodności między
stanem mieszkania a warunkami umowy.
Podkreśla, że pani Ewa ma pełne prawo oczekiwać mieszkania w stanie zgodnym z umową,
a niewywiązanie się z tej umowy może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi,
włącznie z możliwością dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.
Pan Tomaszewski proponuje rozwiązanie, które pozwoliłoby uniknąć postępowania sądowego,
sugerując, że pan Kowalski może albo naprawić wszystkie usterki na własny koszt,
albo obniżyć cenę mieszkania, kompensując tym samym pani Ewie poniesione straty i koszty przyszłych napraw.
Negocjacje toczą się przez kilka dni, a pan Kowalski początkowo stawia opór, ale ostatecznie zgadza się na propozycję prawnika.
Postanawia obniżyć cenę mieszkania, co pozwala pani Ewie na pokrycie kosztów niezbędnych napraw i modyfikacji.
Podsumowanie
Wymienione wyżej przykłady pokazują, że prawnik stoi na straży interesów swojego klienta, pomagając mu w uniknięciu kłopotów i właściwym rozporządzaniu swoim majątkiem. Warto zauważyć, że z roku na rok rośnie świadomość, także u osób prywatnych, że inwestycja w pomoc i opinie prawnika podczas zakupu nieruchomości może oszczędzić wielu ewentualnych zmartwień. Koszt jego wynagrodzenia to niewielka, przy całej operacji wręcz symboliczna cena za poczucie spokoju i bezpieczeństwa, a także eliminację ryzyka, jaką jest zakup nieruchomości z wadą prawną i fizyczną.
