Zadatek a zaliczka - jako sankcja umowna za niewykonanie umowy
W kilku słowach zadatek określić można jako szczególną sankcję umowną za niewykonanie umowy. Pogląd ten wypływa z orzecznictwa Sądu Najwyższego [1], dostrzegającego w zadatku funkcję dyscyplinowania stron w dotrzymaniu umowy, potwierdzonej tymże zadatkiem. W zależności więc od sytuacji i tego, po której stronie umowy stoimy, zadatek może być naszym istotnym sprzymierzeńcem. Musimy jednak wiedzieć w jaki sposób prawidłowo posługiwać się prawami, które nam na jego podstawie przysługują.
Zadatek a odstąpienie od umowy
Ustawodawca przewidział zadatek jako dodatkowe zastrzeżenie umowne, stąd wniosek, że nie jest to element konieczny czynności prawnej. Jeśli jednak zadatek został w umowie zastrzeżony, to w przypadku jej niewykonania, w tym także uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź też nienależytego wykonania umowy przyrzeczonej, jako wierzyciel masz pełne prawo od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli natomiast sam przekazałeś zadatek, możesz w opisanej sytuacji żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Forma zadatku - czy tylko gotówka?
W praktyce zadatek niekoniecznie oznacza sumę pieniężną. W pewnych okolicznościach bowiem, przedmiotem zadatku może być także jakaś rzecz zamienna, stanowiąca na przykład część przyszłego świadczenia. Ustalając wysokość bądź wartość zadatku nie można jednak pomijać celu tej instytucji, tj. motywacji do właściwego wykonania zobowiązania. Orzecznictwo stoi na stanowisku, że sprzecznym z istotą zadatku byłoby uznanie za zadatek świadczenia pieniężnego przekazanego drugiej stronie umowy w wysokości odpowiadającej całości zobowiązania, zbliżonej do jej wysokości czy też ją przewyższającej. Trzeba bowiem cały czas mieć na względzie, że instytucja zadatku przewiduje możliwość zatrzymania zadatku lub też żądania zwrotu kwoty lub wartości dwukrotnie wyższej i w tej sytuacji mogłoby to zostać uznane za rażące naruszenie prawa. Swoboda zawierania umów nie oznacza bowiem, że wysokość zadatku może być kształtowana zupełnie swobodnie [2].
Kiedy wpłaca się zadatek?
Jeśli strony wyrażą w umowie swoją wyraźną wolę w tej kwestii, to wręczenie rzeczy lub pieniędzy tytułem zadatku, może nastąpić nie tylko przy zawarciu, ale także po zawarciu umowy zasadniczej. Określenie jednak charakteru wręczenia pewnej kwoty jako zadatku musi nastąpić w umowie, przy jednoczesnym wyznaczeniu późniejszego terminu na jej wręczenie. Nie może to natomiast nastąpić w aneksie do umowy, który to nie jest zawarciem umowy w rozumieniu art. 294 § 1 k.c.
Skutki prawne zadatku
Skutki prawne zadatku powstają w momencie, gdy dłużnik nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które on wyłącznie ponosi odpowiedzialność bądź umowa zostaje rozwiązana. Jak w praktyce wyglądają te skutki?
Upływ teminu dokonania umowy
Po pierwsze, w momencie bezskutecznego upływu terminu wymagalności po stronie wierzyciela, powstaje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu ( art. 491 § 1 k.c.). Bez znaczenia jest w tej sytuacji fakt czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jakieś jeszcze znaczenie ( art. 477 § 2 k.c.). Jeśli wierzyciel skorzysta z przysługującego mu na podstawie art. 394 § 1 k.c. uprawnienia do odstąpienia od umowy, to wyłączeniu podlegają ogólne reguły odpowiedzialności odszkodowawczej i nie może domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości, ponieważ od tego momentu należne mu odszkodowanie ograniczone jest do wartości zadatku lub jego podwójnej wartości. Gdyby w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel nie odstąpił od umowy, mógłby dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych [3].
Rozwiązanie umowy
Po drugie w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Co jednak zrobić, gdy zobowiązanie wykonane zostało częściowo. Wtedy oczywiście przyjmuje się, że zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia głównego w odpowiedniej proporcji. W przypadku zaś obowiązku zwrotu przedmiotu zadatku w postaci rzeczy, nie zaś kwoty pieniężnej, po pierwsze należy zwrócić tą rzecz. W ramach zaś zapłaty "sumy dwukrotnie wyższej", dłużnik powinien wydać wierzycielowi drugą rzecz tego samego rodzaju, albo zapłacić kwotę stanowiącą równowartość rynkową rzeczy, która jest zwracana.
Zwrot zadatku - czy zawsze?
Ze względu na dyspozytywny charakter przepisu art. 394 k.c. strony mogą uregulować losy wręczonego zadatku w zasadzie w sposób dowolny. Aby jednak zapewnić ochronę interesów stron umowy, odejście od reguł wyrażonych w art. 394 k.c. musi wyraźnie wynikać ze sformułowań umowy. W praktyce strony mają możliwość np.: dowolnie kształtować kwestie związane z ewentualnym zwrotem zadatku. W konkretnym przypadku może się więc okazać, że zawinione przez sprzedającego niesfinalizowanie umowy, nie będzie się wiązało z koniecznością zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.[4]
Ciężar dowodu przy dochodzeniu zadatku
Ustawodawca uregulował także kwestię zwrotu zadatku dłużnikowi. Chodzi tu przede wszystkim o takie sytuacje jak: rozwiązanie umowy na podstawie zgodnego oświadczenia stron, rozwiązanie umowy przez sąd, nieważność umowy, niewykonanie umowy z przyczyn niezależnych od stron, czy też rozwiązanie umowy na podstawie okoliczności, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność. W tej sytuacji, jeśli jesteś dłużnikiem i żądasz zwrotu zadatku, bądź też uważasz, że zwrot Ci się należy, a jednocześnie zostałeś przez wierzyciela pozwany o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej, pamiętaj, że to Ty musisz udowodnić okoliczności, które spowodowały niewykonanie zobowiązania, a za które nie jest odpowiedzialna żadna ze stron, bądź też obie strony ponoszą za nią odpowiedzialność.
Na koniec należy zwrócić uwagę, że na mocy omawianej regulacji wierzyciel nie jest zobowiązany do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, bądź żądania jego zwrotu w podwójnej wysokości, dłużnik zaś nie jest uprawniony aby zrezygnować z przedmiotu zadatku i w ten sposób podjąć próbę zwolnienia się ze zobowiązania.
[1] Wyrok Sądu Najwyższego z 21.05.2005 r., sygn. akt V CK 577/04
[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 05.05.2010 r., sygn. akt I ACa 316/1
[3] Uchwała Sądu Najwyższego z 25.06.2009 r., sygn. akt III CZP
39/09; wyrok Sądu Najwyższego z 15.10.2008 r., sygn. akt I CSK
101/08
[4] Wyrok Sądu Najwyższego z 08.02.2008 r., sygn. akt I CSK
328/07
